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공지사항
제목 투자강의시간에 공개한 후 계획변경으로 폐기된 물건리스트 등록일 2018-11-13 12:47:07

최근 현장실사를 위주로 하여, 각 물건의 시세 판단구조를 개편한 이후로,
기존에 온라인상 판단만 가지고, 입찰예정으로 공개했다가, 최종적으로 현장실사결과가 안좋아서 폐기된 경우나 기타 다른 사유로
낙찰받지 못한 물건들은 다음과 같습니다.

◎ 가평 대곡리 빌라(감정가격의 34%낙찰예정) = 온라인상의 시세는 신축기준 전용면적당 700만원대로 감정가격에 근접한 시세가 나오지만,
 현지 부동산 방문조사결과 긍정의견과 부정의견이 분분함.

◎ 동두천 송내동 토지(감정가격의 34%낙찰예정) = 국교부 실거래가상의 매매사례는 감정가격에 근접한 평당 90만원대가 나와서
 매우 긍정적이었으나, 현지 정밀실사 결과, 동네 분위기가 매우 안좋다고 판단함.

◎ 경주시의 공장(감정가격의 25%낙찰예정) = 경매정지처분되어서 입찰 불가.

◎ 부산 연제구 상가 (감정가격의 34%낙찰) = 이 상가는 온라인시세와 현지조사시세가 모두 A급으로 긍정적인 결과였으나,
 - 기존투자물건인 한민쇼핑상가 재감정대출에서 상가 담보인정비율이 45~55%밖에 되지 않아 매우 애를 먹은 경험이 있으므로,
 - 재감정대출 때에 투자금 130% 전액을 빼드리지 못한다는 판단때문에 한번 더 유찰을 기대하고, 최저가로 입찰했다 떨어진 케이스입니다.
 - 기대가 많으셨던 투자자님들께 실망을 안겨드려 죄송하다는 말씀 드리오나, 좀 더 부연설명을 드리자면,
 - 이 물건처럼 감정가 50억원짜리 물건이 만일 주택이었다면, 재감정대출이 30억원이상 나오기 때문에, 수지분석표상 23억원을
  사업원가로 하는 이번 케이스에서 입찰을 20억원 이상에 보더라도 재감정대출에서 투자 원금 및 수익금 130%를 전액 돌려드리기 충분합니다.
 - 그런데, 물건이 상가이다 보니, 재감정대출 때에 주택과는 담보인정비율이 20%나 차이가 나서,
 - 아무리 마진이 많이 남더라도 그것은 임대분양의 마진일 뿐, 7개월만에 시도하는 재감정대출액에서 투자자님들께 130%를 빼드리기가
  어렵습니다. 상가는 감정가격의 20%대 즉, 초저가에 낙찰을 받아야만, 재감정대출시 대출LTV가 편안해 집니다.
 - 이러한 이유로 최저가 입찰을 하였다가 떨어진 것이오니, 양해부탁드립니다.

▶ 이번 시스템 개편 이후로는 강의시간에 공개했다가 현장실사 후 번복되는 물건이 현저히 줄어들 예정이오니,
  이 또한 일종의 성장통이자 일시적 시행착오로 좋게 여겨주시기만을 간절히 부탁드립니다. 감사합니다.

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