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공지사항
제목 금산군 신축공장 감정가27%에 낙찰 성공소식 등록일 2019-08-20 12:26:58




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◯ 감정가격 22억원인 공장에 9억원대의 유치권(신축공사대금)이 신고되어 가격이 폭락한 물건입니다.

◯ 위 유치권은 인도명령절차없이 한 달 안에 모두 정리 될수 있도록 모든 조치는 끝난 상태입니다.

 


◯ 이 공장은 공장(건물)가치보다는 토지 가치를 보고 낙찰받은 사례입니다.

 

◯ 현재 인근의 전,답시세가 평당 10~20만원정도 하므로기반시설이 인입된 대지는 30~50만원정도로 평가됩니다.

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◯ 인근에 현재 나와있는 공장용지매물(건물포함)은  토지평당으로 50~100만원으로 확인되고 있으며, 대출사례를 보면, 토지평당 30만원이상 (= 본건적용시, 30만원 *5800평= 17억4000만원) 대출되는 것을 확인하였습니다.따라서 투자금의 140%는  "대환대출로써 탈출가능"하다고 판단되므로, 이를 입찰물건으로 최종 선정하였습니다.

 


◯ 현재, 건물을 뺀 본건 토지만 약 5,800평이며, (지목변경절차만 밟으면)사실상 대지이므로토지담보대출을 평당 20만원만 받더라도, 토지대출액만 11억이상(=5,800*20만원나오게 됩니다. 그렇다면, 건물담보까지 포함할 경우,  담보대출만으로도 1년 내 투자금의140% 탈출이 가능합니다.

 

◯ 기존 경매채권액 분석

신축공사 착공 전(대지화 되기 전)이었던 2015년 토지담보대출 원금은 75000만원(동대전새마을금고)입니다. 곧 지목이 대지로 전환될 예정에 있어서,  토지 가치가 2배 이상으로 상승된 현재 상태를 고려하면,  (유치권 해결 후의) 토지부분담보대출가능액만 10억 원이상일 것이라는 판단은 합리적입니다.

 

◯ 또한 REM에서 평가한 급매가격은 (건물포함하여) 18억 원 선으로 보았으나준공 후에 더 상승할수 있다는 의견을 보였습니다.


 


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◯ 해당지역은 공시지가가 꾸준히 상승하고 있는 지역이며,



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◯ 인근 공장 낙찰가율도 그리 낮지 않습니다. 평균 낙찰가율이 63%로 되어있기는 하지만,

위 그림의 최하단 54.2%에 낙찰된 신촌리 공장은 감정가격의 15%가 (경매투자자들이 재산가치로 인정하지 않는)기계감정가격이므로, 이를 공제하여 역산할 경우, 실제 낙찰가율은 60%대로 볼 수 있습니다. 따라서 해당 지역 내 웬만한 공장의 낙찰가격은 60%이하로 떨어지지 않는다고 판단되었습니다.



◯ 그렇다면, 만약 본 물건에 유치권이 없었을 경우의 낙찰가격은 최소 22억*65% = 14억원이상 되는 것이고, 급매로 팔 경우, 우리가 낙찰받은 가격(6억 초반대)의 2배이상의 액수를 받고 되팔수 있다는 결론입니다. 따라서 투자금 140%의 원금 및 수익금 안전성은 뛰어나다고 판단됩니다.

물론, "9억원이라는 유치권이 제거될 것을 전제로" 말입니다. 


감사합니다. 

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