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공지사항
제목 횡성 물건소개 등록일 2020-07-02 14:21:03

안녕하세요 블루문인베스트입니다. 투자모집은 지난달 마감되었으나, 착오로 인해 공지가 늦어진 점 대단히 죄송합니다. 

 


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횡성 법주리 공장 물건은 횡성 우천면 일대를 식품산업 클러스터로 육성하기 위해 횡성군에서 적극적으로 기업을 유치하고 지원하고 있는 우천제2농공단지에 위치합니다연면적은 약 825평이며, 15억 원이 넘는 유치권 신고로 인해 가격이 하락한 물건으로, 원래 낙찰자인 맥스개발(주)로부터 감정가의 52%124천만 원에 재매수하였습니다.(맥스개발의 소유권이전등기비 포함하여,낙찰대금 + 2억원의 마진률을 보장해주는 조건//명도소송비용 전액 매수인블루문 부담)


다만, 재매각 할때, 복수등기시의 등기비 절감을 위해서, 소유권등기는 현 맥스개발소유권상태(주)로 놔둔상태에서 ==> 투자자들에게 가등기로 소유권만 확보해드린 다음,==> 유치권소송이 끝난 후, 재매각시에 "매수인지위양도양수에 의한 직거래방법" 또는 "맥스개발법인양도양수방법"으로 등기비취득세를 절감하기로 하였습니다.   

 

그런데, 맥스개발로부터 위 공장을 인수하는 과정에서, 원래 경매감정가격에 포함되어 있지 않은 약 7억 원 상당액에 달하는 냉동설비가 추가로 시공된 사실을 발견하였고, 동 시설은 법률상 건물의 부합물이어서, 맥스개발의 낙찰당시에 동 시설의 소유권까지 취득한 사실까지 확인하였습니다.

 

기존 광주은행의 시설자금대출액(21억 원)에 비하여, 법사감정가격(23억 원대)이 상당히 저평가되었다는 사실과 7억 원 상당의 추가시설까지 감안하면, 결국, 향후 투자금 탈출을 위한 재감정 시 본 공장의 감정가격은 약 30억 원 이상이 될 것으로 예상됩니다.


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우천제2농공단지는 2013년 준공되어 현재 100% 분양이 완료된 산업단지, 강원도 내 최대규모 육가공업체를 포함해 현재 23개의 업체가 가동 중이며, 바로 앞 2분 거리에 영동고속도로 새말IC가 있어 교통이 매우 편리합니다현재 본 공장은 준공 후 미사용상태로, 감정평가서상에도 전혀 감가되지 않았으며, 외관도 깔끔하고 해당 농공단지 내에서도 관리사무소 및 편의점, 새말IC에서 가까운 구역에 속해 공장입지로서는 아주 좋은 컨디션을 지니고 있습니다.


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본 물건 북측 우천농공단지에 있는 물건의 경매 및 담보대출사례(원주12016타경500285)를 보면, 2016년 감정가 23억 원의 공장이 201711월 감정가의 65%152300만 원에 낙찰되었고, 이듬해 1월에 기업은행에서 경락대출 14억 원을 받아 매각대금을 완납하였습니다. 그리고 8개월 후, 역시 중소기업은행에서 추가로 8억 원을 대출, 22억 원을 대출받았습니다. 2016년 감정가 대비 95.6%의 대출이 이루어진 것입니다.

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이제 우리 물건의 경매채권을 보면, 2015년 토지 대출액은 22천만 원이며, 2016년 건물착공 후 추가 대출액은 21억 원으로, 토지·건물을 합한 총 대출액은 232천만 원입니다. 일반적으로 공장의 LTV80%임을 감안하면, 2016년 담보감정가는 약 29억 원가량으로 추정됩니다.

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위 인근 경매물건의 담보대출사례에서 볼 수 있듯이, 2016년부터 2020년까지의 지가상승 및 공사비상승을 감안하면, 감정가는 2018년보다 높아질 것이고, 미사용이기 때문에 감가상각이 전무할 것이며, 따라서 보수적으로 접근하더라도, 재감정대출은 최소 23억 원은 나올 것으로 보입니다 


여기에 추가하여 임차인에게 받는 임대보증금을 3억 원 정도라고 계산한다면, 유치권자 명도 완료 시, [23+ 3억 =] 26억 원의 유동성이 확보되는 것입니다.


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또한 인근 부동산 문의 결과, 신축공장의 임대로는 평당 2~2.3만원 수준으로, 현재도 농공단지 내 임대를 원하는 수요자들이 다수 있어 임차인을 구하는 것은 어렵지 않을 것으로 보입니다. 그 이유는, 본 물건이 위치한 농공단지뿐 아니라, 인근의 우천일반산업단지, 우천농공단지 또한 거의 분양이 완료되어, 산업시설 기반이 탄탄하게 형성되어있고 지자체 지원도 좋은 편이어서 임차수요가 다수 존재하기 때문입니다.


임차인의 임대보증금을 감안하고, 투자금 전액을 탈출시킬 최소한의 대출금액인 19억 원을 대출받는다고 볼 때, 매월 660만 원가량의 이자가 발생하는데, 평당 임대료 2만원 적용 시, 1,650만원의 임대 수입이 발생해 이자는 충분히 상환가능하므로, 어떤 금융기관이라도 이 공장을 담보로 20억 원 수준의 금액을 대출해주지 않을 이유가 없습니다.

  

연간 임대수익은 19,776만 원으로 예상되며, 이를 토대로 한 본 부동산의 시장 가치는 무융자 상태에서, 투자수익률 6%기준 약 33억 원으로 추정되므로, 임차인을 들여 매각하는 것도 가능합니다


참고로 공장의 경우, 그동안 블루문이 낙찰받아서 투자금 탈출을 위해, 받은 대출금액이나 대출승인금액은 다음과 같습니다. 

(1) 화성 송교리 공장 : = 감정가 9.5억// 대출승인액 7.3억원 // = 법사감정가 대비 LTV 76.8% 대출  

(2) 신평리 공장 : = 감정가 18억// 대출금액 10.5억원 // = 법사감정가 대비 LTV 58.3%   

(3) 하동공장 : = 감정가격 35억원 // 대출승인금액 25억원 // = 법사감정가 대비 LTV 71% 

 

▶ 재감정대출 시 본 건의 감정액은 30억원 이상 될 것이므로, 실제 대출액은 20억 원 초반대가 유력합니다. 


감사합니다. 

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