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공지사항
제목 파주 선유리 신축빌라 물건 소개 등록일 2020-07-02 18:01:25

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감정가격 4,145,140,000/ 유치권 신고금액 약 22억 원 이상 

   낙찰가격 1,516,600,000(감정가의 36%)

  

공사대금 미납으로 22억 원 이상의 유치권이 발생했고현재 ‘000 3명이 유치권을 신고한 뒤000산업개발에서 점유하고 있어, 감정가의 36%까지 가격이 하락한 물건입니다.


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인근 지역의 시세조사 결과, 3 2 구조의 신축빌라의 시세는 15천만원, 전세가는 12천만원입니다. 지방이기에 매매수요는 많지 않으나, 인근에 다수의 대규모 산업단지가 분포하고 있어 전월세수요는 꾸준히 있는 것으로 조사되었습니다


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원금안정성

투자자분들의 원금손실라인은 전세 가격의 79%, 1억 원도 안 되는 금액입니다. , 전세가의 80%에 팔아도 전혀 원금손실이 나지 않습니다. (세대당 9,600만 원 X 23세대 = 22800만 원)

경락잔금대출 10억 원 기준 + 투자금 10억 원 = 20억 원

 

수익 안정성 전세 탈출

앞서 말씀드린 바와 같이, 항상 전세 수요가 있는 동네이고, 매매가와 전세가가 같다면, 거주안정성을 위해 구매하는 경우도 많은 것이 사실입니다. 전세가 총액이 투자금 + 수익 + 경락대출금액을 상회하므로, 투자자의 원금 및 수익금을 지급하기에 충분합니다

(세대당 1.2억 원 X 23세대 = 27.6억 원)

경락잔금대출 10억 원 기준 + 투자금 10억 원 + 투자자 예상 수익 4.5억 원(10억의 45%) = 24.5억 원


수익 안정성 대환 탈출

이 지역 평당 대출액은 약 610~645만 원으로 조사되었는데, 보수적으로 평당 610만 원을 대입하면, 세대당 예상 대환대출액은 19X 600= 11,500만 원입니다. 총 대환대출액은 [23세대 X 11,500만 원 = 264,500만 원]으로, 이는 원금수익금합계의 99.8%에 해당하는 금액이, 여기에 월세임대차보증금 약 2억 원까지 더하면, 투자자분들의 원금과 수익금은 순수 대환대출만으로도 충분히 탈출 가능하다고 보시면 되겠습니다.

  

월세의 경우, 1000-50으로 조사된 월세시세를 적용해 임대를 놓으면,  

대환대출액 26.45억 원 + 보증금 2.3만 원 = 28.75억 원으로 유동성을 확보하게 됨과 동시에, 월 임대료 총합은 1,150만 원이므로, 연리 4.5% 기준 월 천만 원의 대출이자는 충분히 찍고도 남게 됩니다. 



감사합니다. 

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